随着文旅业蓬勃发展，一些人将私人住宅改成经营性民宿或网约房。有读者反映，有些在住宅楼内开办的民宿、网约房未经过合法合规审批便通过网络平台向外招租，影响居民正常生活，增加小区安全隐患，向相关部门反映这一问题，又迟迟未能得到有效解决。

　　住宅楼内的经营性民宿不分时段喧哗吵闹，违规改建增加消防隐患

　　“绝大多数居民想要安静、安全的居住环境。”刘先生住在山西晋城市司徒小镇附近。他说，自己所在的小区有部分住户将住宅私自改造为无证民宿、网约房，不时有外来游客进出小区，深夜喧哗吵闹，破坏了小区安宁，还带来治安隐患。

　　“希望严厉整治小区内住宅改造的无证民宿、网约房，严格落实民宿经营办法中楼栋业主同意的准入要求。”刘先生表示。

　　安徽合肥市包河区网友张女士也遇到同样烦恼。近日，她在人民网“领导留言板”投诉，邻居的租客把住房改成可网上预订的民宿、网约房，还配备了麻将机、桌游，没有任何隔音措施，半夜麻将声不停，严重扰民。

　　“深夜喧哗、追逐打闹问题频发”“门禁被破坏”“电梯长期超负荷运转，频繁发生故障，存在安全风险”……一段时间以来，在人民网“领导留言板”上，可以看到不少网友反映住宅楼内的民宿、网约房扰民问题。除了影响小区安宁外，还出现违规改建成民宿的现象。

　　陕西西安市读者纪先生说，他楼上住户的租客几年前擅自改动住宅原有格局，将成套住宅违规分割成4套独立房间，新增4个独立卫生间，把住宅变成多间民宿对外出租。从去年开始，他家的屋顶就开始渗水，修好后今年又开始漏，导致墙体发黑，衣柜、床铺霉变。

　　江苏南京市一名网友则投诉，他住的综合性大楼13层以上是住宅公寓，“有住户将一套住宅私自隔为6至10个小隔间，再配置大床或双人床，单套房屋可住人数远超10人。”他表示，如此改造存在消防隐患，不但房间疏散距离不达标，还有人凿开两套独立住宅的分户防火隔墙，形成同一连通大空间。此外，原有住宅配电设计负荷小，多台大功率电器同步使用，电气火灾风险高。

　　“住改商”相关规定在执行层面未落实，民宿监管权责被拆分到多部门

　　“利用住宅楼空置房间开办民宿，属于将住宅改为经营性用房的‘住改商’问题，法律关系明确。”北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强认为，此类问题在定性上并不复杂。首先需要看“住改商”的业主是否严格遵守了相关法律规定。其次，如果合法经营，是否遵守环境、交通、公共秩序等相关法律规定。

　　但在执行层面上，住宅楼里的民宿纠纷解决起来却未尽如人意。

　　依据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。也就是说，“住改商”首先需要有利害关系业主的同意。

　　毕文强表示，取得有利害关系业主的同意，实际上是平衡经营者与周边住户的权利。既是对周边住户的权益保障，也是对经营者的一种保护，“一旦业主都同意了，也就意味着经营者的合法经营行为得到了支持”，实为双赢之举。但很多民宿并未遵守这一规定，相关部门也未严格落实执行。

　　广西桂林市七星区读者苏先生投诉邻居在14层楼开办的民宿夜间噪声扰民。但相关部门却以对方有营业执照为由不予处理。当他提出违反了民法典第二百七十九条规定后，当地政府部门回复称，“民宿申请人登记时，需要签署并提交《住所（经营场所）使用承诺书》，其中包括承诺已取得有利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房，登记机关据此核发营业执照。”苏先生投诉后，尽管相关部门确定该业主未依据规定经有利害关系的业主一致同意，仍提出“应由与之有利害关系的业主、业委会、物业公司等通过诉讼去解决”。

　　这种情况并非个案。上海市黄浦区读者陈女士投诉有邻居未经其他居民允许，擅自把私有住房变成民宿，不符合民法典第二百七十九条规定，相关部门回复让陈女士自己通过司法途径解决。实践中，确有不少业主据此诉诸法院成功的案例，但与邻居对簿公堂需要投入大量人力精力，多数人望而却步。

　　与此同时，对于住宅楼内的民宿纠纷，不少地区受制于上位法规细化不足、基层部门执法边界不清等现实障碍，治理手段往往停留在约谈劝导层面。广东某地今年3月在回应民宿扰民问题时表示：“目前国家和省、市、区各级法律法规尚未对时租日租房的经营性质与准入资质、治安管理标准、消防安全规范等关键维度作详细规范要求”，因“缺乏管理依据，我镇监管过程中难以对时租日租房、民宿进行定位管理”“目前只能开展政策普法宣传”。